时间:2024-12-25 15:16:54 出处:娱乐阅读(143)
得知市中级人民法院终审判决结果后,一房二卖压在何蓝、买房卖房刘欣夫妇心上的遭遇者收九游石头终于落地。毕竟,钱后夫妇俩几乎耗尽所有积蓄购买的消失房子,终于铁板上钉钉,一房二卖属于自己名下。买房卖房而败诉的遭遇者收晋浩,只能另行起诉那名“一房二卖”的钱后人,让他退还购房款,消失赔偿损失……
自己卖掉了房屋 又委托他人代卖
2014年初,一房二卖家住市区的买房卖房徐冉,以按揭贷款方式在雨城区姚桥新区某楼盘购买了一套商品房,遭遇者收双方签订《商品房买卖合同(预售)》合同,钱后所买房屋面积为129平方米,消失房屋价款70余万元。合同签订后,徐冉在市房地产管理局办理了预购商品房预告登记。九游
2016年6月20日,徐冉将此套房屋转让给晋浩,双方还签订了《房屋买卖协议》,协议约定:在支付完全部房屋转让款后,徐冉无条件地协助晋浩办理银行按揭贷款、归还及房屋产权过户登记等手续,并将房屋过户登记于晋浩名下。协议签订后,晋浩按协议约定,累计向徐冉支付了约定的42万元房款。
然而,让晋浩始料不及的是,徐冉将房屋转给自己的同时,又在暗中操作,将房屋转让于他人。
2016年6月27日,徐冉委托乔适为其办理上述房屋解除房屋抵押贷款和出售事宜等,并在公证处办理了公证手续。同年11月22日,乔适作为徐冉的代理人,到银行办理了按揭贷款的提前还贷手续,并结清了徐冉在该银行的按揭贷款。
同年12月26日,乔适代徐冉将这套房屋出售给了何蓝、刘欣夫妇,双方签订了《商品房更名转让协议》,协议约定这套房屋的总金额为95万元。
2017年1月20日,徐冉以工作调动为由向房屋所属的房地产公司提出申请,将这套商品房退还给房地产公司,并申请注销合同备案信息。同日,房地产公司同意了徐冉的申请,并与何蓝、刘欣夫妇签订《商品房买卖合同(预售)》等,合同载明购房总价款95万元。
购房合同签订后,何蓝、刘欣很快就支付了所有约定的房款,并在市房地产管理局办理了登记。此后,两人入住房屋,交纳了水费、天然气费等费用。
两购房者争归属 法院是这么判的
2016年底的一天,晋浩得知自己在徐冉手上购买的房屋被卖给了他人,便一纸诉状将徐冉告上了雨城区人民法院,请求法院判令徐冉履行双方签订的《房屋买卖协议》,将房屋交付给自己,并协助自己办理过户登记手续,将房屋登记到晋浩名下。但在诉讼过程中,已经无法联系上徐冉了。
作为已经付清房款并已入住的何蓝、刘欣未能脱离干系,他俩作为第三人参加了此案的诉讼,这对夫妇也请求法院将已经全款付清的房屋判归自己所有。
雨城区人民法院审理后认为,徐冉作为买受人采用按揭购房方式买下商品房,在未办理房屋所有权证时,就将该商品房先后分别与晋浩签订《房屋买卖协议》,与何蓝、刘欣夫妇签订《商品房更名转让协议》。但《房屋买卖协议》《商品房更名转让协议》所约定的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,应作为本案纠纷处理的依据。
既然双方都拥有的购房资料均合法有效,那么,房屋所有权应该归谁呢?
雨城区人民法院主审此案的法官说,根据《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》就一房数卖的合同履行问题指出,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
虽然,徐冉与晋浩签订的《房屋买卖协议》在先,但徐冉在《商品房更名转让协议》的履行中,已将房屋交付给了何、刘夫妇,而何、刘夫妇作为善意相对人,已经履行了合同义务,足额支付了购房款,并实际占有并使用该房屋居住至今。
在合同的履行中,徐冉明确自己已不能履行与晋浩所签订的《房屋买卖协议》,其行为构成违约,依法应承担违约责任,晋浩可以向出卖人提出退其房款,赔偿损失的主张。
去年底,雨城区人民法院作出一审判决:案涉商品房归何蓝、刘欣所有;驳回晋浩的诉讼请求。
雨城区人民法院一审判决结果出来后,晋浩不服,上诉至市中级人民法院,该中级人民法审理后认为,一审法院审理事实清楚,使用法律适当,6月底,市中级人民法院作出终审判决:驳回晋浩上诉请求,维持原判。
法官支招 二手房买卖如何维权
如何防范二手房买卖中的一房二卖或者一房数卖呢?
有意向购买二手房时,应当全面了解房屋权属现状,即应在交易前到不动产登记中心查询所购房屋的真实现状:看房屋权属是否真实、完整和可靠;有无共有人,如有共有人,要取得其他共有人的书面同意;有无被司法机关查封情况,如有则应当谨慎决定;有无抵押情况,如有抵押,则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人同意转让的证明;是否符合“房改”条件而允许交易的房屋等等。
购房者与卖房人签订购房合同后,首先应尽快完成过户手续,因为法院在判决此类案件时,适用的原则为:已经办理房屋所有权转移登记的优先;均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的次之;均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
此外,双方通过网签确定交易后,若不能及时办理过户,也应及时办理网签更名登记。因为网签代表该房屋在互联网系统上已经留下交易记录,一查就可知道房屋的真实情况。网签后,如果卖方想反悔,无论是涨价还是毁约卖给第三方,如果想要顺利完成房屋交易都需要注销网签记录后,才能进行接下来的相关事宜。而网签的注销则需要买卖双方同时到场,同时申请才可完成。否则,新的房屋交易便无法顺利完成,更无法过户和取得不动产证。
同时,房屋买卖合同一经签订,便具备法律效力。任何一方都要遵守合同约定,不得无故违约。如果卖方想要毁约或者是出现一房二卖的情况,买方有权依照合同向法院提出诉讼,要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。
李垚 雅安日报/北纬网记者 彭加权(文中人物皆为化名)
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